Son yılların en çok konuşulan ve en çok tartışma yaratan konusu ne yazık ki kira uyuşmazlıkları. Ev sahibi ne kadar zam yapabilir, yasal sınır ne olacak gibi sorular iki taraf için de merak konusu. Kiraların durduğu bu kaygan zemin, kiracılar için olduğu kadar ev sahipleri için de kaygı yaratıyor. Giderler artarken gelirler aynı kalıyor.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi 2023/845 esas sayılı dosyasında, kira ilişkileri konusunda önemli emsal bir karara imza attı. Bu karar ev sahiplerine beş yıl beklemeden “uyarlama davası” yoluyla kira bedellerini değiştirebilme şansı veriyor. Ev sahipleri için bu iyi bir fırsat. Peki bu durum kiracıları mağdur edecek mi, yoksa çözüme gitme yolunda iki tarafın da haklarını korumaya yönelik bir adım mı olacak? Gelin yakından bakalım.

Son yıllarda herkes kira hukuku öğrenmek zorunda kaldı. Beş yıl sonra ev sahiplerinin kira bedellerini güncelleyebilmelerine olanak tanıyan kira tespit davasının bir alternatifi olduğu ise henüz bilinmiyordu. İki dava arasındaki temel fark şu şekilde: 

• Kira tespit davası 5 yıllık süre geçtikten sonra emsal kira bedellerine göre kira bedelini güncelleyen bir dava türü.
• Kira uyarlama davası ise kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgedeki kirayı etkileyecek imar, ticaret, vergi, amortisman, ekonomik kriz, doğal afet veya kur değişikliklerinin olup olmadığının araştırıldığı ve bu duruma göre kira bedelinin yeniden uyarlandığı bir dava türüdür.

Karar, ev sahipleri için bir avantaj gibi görünse de aynı zamanda bazı riskler de taşıyor. İlerleyen dönemde Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesinin bu kararına ters düşerse, bu durum ev sahiplerini hukuki bir belirsizliğe sürükleyecek. Çünkü daha önce Yargıtay’ın bu konuda vermiş olduğu kararların bir kısmı Bölge Adliye Mahkemesi kararları ile çelişki içeriyor.

Ayrıca, kira uyarlama davası olarak adlandırılan bu dava türünde; davacının kaybetmesi, karşı tarafın avukatlık ücretleri, dava masrafları ve bilirkişi ücretleri gibi giderlerin cebinden çıkması anlamına geliyor. Ev sahiplerinin bu riski göze alması gerekecek.

Bölge Adliye Mahkemesinin kararında kira bedeli 8 bin 400 lira olan bir evin ederinin aslında 25 bin lira olduğunu iddia eden bir ev sahibinin talebinin bilirkişi incelemesi ile araştırılması kabul edildi. Daha önce Yargıtay da enflasyon sebebiyle 1500 TL’den 4500 TL’ye çıkan bir kira artışı için uyarlama davası açılabileceğine hükmetmişti.

Borçlar Kanunu’na göre iki tarafın da öngörmediği olağanüstü durumlar ortaya çıkarsa borçlu olan taraf mevcut sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararında borçlu kavramını ‘evin kullanımı tahsis etme borcu altında olan ev sahibi’ için kullanmış. Bu kullanım bazı güncel Yargıtay kararlarında da kullanım alanı buluyor.

Kiracı açısından risklere gelecek olursak, en büyük risk davanın kabul edilmesi durumunda davanın açıldığı tarihten itibaren talep edilen bedel üzerinden borçlanılması olacak.

Örneğin, kira bedelinin 20 bin lira olduğu bir davada 8 bin lira kira ödeyen kiracı, 10 aylık bir sürenin sonunda karar aleyhine çıkarsa, aradaki fark olan 12 bin lirayı, 10 aylık karşılığı olan 120 bin lira civarında bir miktar olarak ev sahibine ödemek durumunda kalacak.

Teknik detaylara boğulmadan bu yeniliği özetlemek için çaba sarf ettik. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kurumunun getirilmiş olması göz önüne alındığında uyarlama davalarının kiracının elini biraz daha zora sokacağını öngörebiliriz. 

Sonuç olarak, bu yargı kararı kiracılar ve ev sahipleri için yeni stratejiler ve riskler getiriyor. Tarafların atacakları adımlarda uzmanından hukuki destek almaları, güncel hukuki gelişmelerin ve sürecin titizlikle takip edilmesinde fayda var.